随着城市化进程的加快，城市房地产交易成为人们熟悉的经济活动，在此类活动中也出现了多种法律纠纷。特别是涉及没有办理权属证书或变更登记的私有房地产买卖合同，在认定其法律效力时较为复杂，就没有办理权属证书或变更登记的私有房地产买卖合同的法律效力进行粗浅分析，以期形成一个具有社会实践意义的观点。

一、 问题的产生。

在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、新法规出台、费用负担的原因等等。如，随着改革开放的深入进展，我国城市化进程迅猛发展，其中涉及到一大部分人，在城市开发规划中，土地使用权被收归国有，出让给各开发商。开发商与政府签订对拆迁户经济补偿方案，然后进行开发建设。比较流行的是开发商以其开发的房产对拆迁户的进行赔偿。许多地区出现拆迁户有几套房，除自己居住外，其余的房产就涉及销售问题。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对这种客观存在的交易决不能单纯的一律否定，应该从促进善意交易、维护财产秩序等社会经济发展需要来考虑法律适用，而不能让法律成为社会发展的障碍。

二、 如何确认私有房地产买卖合同的法律效力

没有权属证书的私有房地产买卖合同，笔者认为对合同法律效力问题可以从以下几个方面考虑：

1、正确区分物权和债权。

合同法物权法均属私法范畴，合同法第4条　当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第5条　当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。　第6条　当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第8条　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据此，只要合同双方主体适格，是双方真实意思表示的合同自签订始生效，签订合同生效后双方依约履行，如不按约履行，需承担违约责任。《物权法》规定，所有权有以交付和登记为要件。房地产属不动产，房地产权属转移必须登记生效。据此我们可以看出，以不动产交易为标的的交易合同有两个法律关系，一是合同的债权，买卖双方合意形成交易合同，合同自成立始，形成债权债务关系，买卖双方应该履行合同形成的债权关系；二是不动产变更确立的物权，房产的登记是物权变更生效的法定条件。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。

2、确认无权属证书房屋的买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方 。

民法通则第四条规定民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。目前，对于无权属证书房屋的买卖合同。纠纷大多源自不动产交易合同必须登记变更才能生效这条法律规定，交易当事人往往以未办理登记而不承认产权转移，而认为合同无效，已经违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益。为什么呢?第一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。善意一方当事人的利益就无法得到保障，这违背公平善意原则。第二，民法通则强调诚信，对于交易双方，在平等协商的基础上达成合意，买卖合同就该得到尊重和履行，一方以物权未经登记致使合同无效而反悔，违背诚信原则。第三，不利于维护既有的财产秩序。比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。

3、司法实践中，已经逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势，以此保护善意合同相对方的利益。

我国法律体制逐步完善，如前所述，2007年出台物权法，司法中形成物权和债权区别对待的实践经验。淡化登记生效主义，强调登记对抗主义。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同（转移所有权）的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。 房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。

综上所述，我们应辨证地认识和适用现有的房地产法律法规，绝不能机械地生搬硬套而脱离社会实际。对于虽没有办理房地产权属登记，但属于双方自愿、公平签定且形式和主体和内容合法、意思表示真实的无权属登记证房地产买卖合同，本着公平和维护、促进交易，保护善意交易的原则，可以确认其法律效力。这样才能真正使法律成为促进经济发展的有效工具而不是桎梏。