签订租赁合同中应当注意的问题

四川律大律师事务所　林帮丛

目前，租赁合同纠纷越来越多，如何更好地保护自己，避免发生纠纷后难以分清责任，下面就签约时应当注意的问题总结如下。

当事人的履约能力及资信状况，直接影响到交易的安全，双方对此都应当高度重视。通过营业执照，可以了解对方注册资金、经营范围、企业经济性质、法定代表人或企业负责人等，判断对方的履约能力及资信状况；另外，可到当地工商行政管理机关去查询对方情况，或通过对方的老客户，从侧面了解对方的资信状况。

一、作为出租人，还应当注意以下问题：

1、租金收取的方式及期限：在合同中约定收取租金的帐户，并通过提前收取租金，减少收取租金中可能出现的纠纷；同时，能轻易地证明对方未按时支付租金的事实。

如果未约定支付期限，承租人则可以在每一年到期或者租期结束时支付。

对于较长期限的租赁合同，需要考虑物价的上涨因素而适时对租金的调整方案。

2、维修义务和费用的承担：约定由承租人承担维修义务和费用，能更好地促使承租人合理使用租赁物，也可以减少因未及时维修而承担违约责任。别外，当租赁物发生倒塌、脱落、坠落而造成他人损害时，避免自己遭受损失。

3、物业管理费用的承担：若没有约定，则应由出租人承担。另外还需要明确防火安全、保险责任。

4、租赁保证金（保证人）：收取保证金可促使承租人合理使用租赁物，也可以简化承租人违约后的索赔程序，在发生较大的损害后也可增加承租人的负担能力。

在租赁合同的有效期内，应当约定补足“押金”方案，否则出租人可以单方解约，并追究承租人相应的违约责任。　　

5、税费（租金的２０％左右）：确定租金数额时不可忽视的一个因素，如未约定则应由出租人承担。

相关税费：营业税及附加，租金的5.55%；房产税，租金的12%；个人所得税，所得部分的20%（所得部分为租金扣除维修费用）；印花税，租金的0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算）；土地使用税，按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。

6、租赁物的交付：通过财产清单现场交付确认，以明确承租人保管的范围，特别注意约定在租赁合同解除或终止后，交付租赁物的时间。

7、租赁物的用途：避免产生噪音、排污影响环境。约定承租人没有按约定用途使用，可以单方解除合同。

8、违约责任：明确对方违约后的责任，特别是未按期交还租赁物的责任。

二、作为承租人，还应当注意以下问题：

1、租赁物的权属：相关权利证明的审查，保证租赁物不因其他原因而影响到自己的使用（如房产证、土地使用权证、营业执照等），避免签订无效合同。

2、租赁物的用途：包括房屋的类型和土地用途。涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。  

3、租赁物登记：若已经存有租赁登记信息的，导致租赁关系无法对抗第三人，也会影响承租人顺利办理营业执照。 　

4、租金：约定收取租金的银行帐户，减少支付租金的手续。

5、租赁物用途：保证租赁物可以用于合同的目的（生产、经营），当租赁物不符合合同目的时可以依法解除合同而减少损失（规划调整）。

6、装修：约定装修费用的承担以及租期结束后租赁物的归属或补偿，增加自己的收益，同时也可避免因租期结束需恢复原状使损失扩大。

如果未作约定，则可能导致租期结束时还得为恢复原状而支付费用。

7、转租、分租：可以使自己在经营不善时及时转租或分租而减少损失，不至于因分租、转租被追究责任。

8、租赁物的维修：约定租赁物维修的合理期限，使出租人能及时维修而不影响使用。

9、联系方式：通信地址和收信人的确定，使自己履行通知义务时更为方便、快捷。

10、违约责任：明确违约责任。

11、争议的解决：约定解决方式及属地管辖，更好地保护自己权利。